|
KOBİ’ler İçin Yeni Bir Finansman Kaynağı: Sat ve Geri Kirala
Bu yöntemde işletmenin aktifinde bulunan bina ve makineleri finansal kiralama şirketine satılmakta ve aynı anda satın alan finansal kiralama şirketinden yeniden belirli bir süre için kiralanmaktadır. Finansal kiralama şirketine geri ödemeleri ise uzun vadeye yayılmış finansal kira bedelleri şeklinde yapılmaktadır. Böylelikle, işletme hem finansman ihtiyacını karşılamakta hem de varlığın kullanım hakkını elinde tutmaktadır. Bu yöntem sayesinde, işletmenin aktifinde yer alan sabit varlıklar azalırken, dönen varlıklar artmaktadır. Sat ve geri kiralama işlemi işletme sermayesi açığı olan şirketlerin nakit ihtiyaçlarını karşılamak için önemli bir avantaj olmaktadır.
Sat ve geri kirala yönteminin gayrimenkullere uygulanmasında önemli vergi avantajları getirilmiştir. Özellikle işletme sermayesi açığı bulunan KOBİ’lerin aktiflerinde bulunan gayrimenkuller için bu yöntemi uygulayarak işletme sermayesi açığı sorununu önemli ölçüde giderebilecekleri düşünülmektedir.
2. Sat ve Geri Kirala Yönteminin Hukuki Dayanağı
Finansal kiralama sözleşmesi 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 18. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; finansal kiralama sözleşmesi, kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.
Yukarıda belirtilen düzenleme ile birlikte birlikte sat ve geri kirala olarak adlandırılan finansman yönteminin uygulanmasına ilişkin hukuki zemin oluşturulmuş olup, kiracıların sahip oldukları varlıkları finansal kiralama şirketlerine satıp, aynı varlığı tekrar finansal kiralama şirketlerinden finansal kiralama sözleşmesine dayalı olarak kiralayabilmesine olanak sağlanmıştır. Bu şekilde işletmelere kendi ellerindeki, mevcut varlıklarla finansman yaratabilme imkanı getirilmiştir.
3. Sat ve Geri Kirala Yönteminin Gayrimenkullere Uygulanmasında Vergi Teşvikleri
6361 sayılı Kanun ve 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile finansal kiralama işlemlerine çeşitli vergi teşvikleri getirilmiştir. Bu teşvikler aşağıda konuları itibariyle özetlenmiştir.
a) Damga Vergisi İstisnası
Finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kağıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kağıtlar damga vergisinden ve bu kağıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesnadır. (6361 sayılı Kanun md. 37/1)
Bu çerçevede finansal kiralama şirketleri ile imzalanacak sat ve geri kirala işlemine konu sözleşmeler için damga vergisi ödenmeyecektir.
b) Tapu Harcı İstisnası
Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralamalarda iki ayrı satış söz konusu olmaktadır. Bunlardan birincisi gayrimenkulü elinde bulunduran ve satıp geri kiralama yöntemiyle kiralamak isteyen işletmenin, elindeki gayrimenkulü finansal kiralama şirketine satışıdır. İkinci satış ise kiracının finansal kiralama sözleşmesiyle kiraladığı ve sözleşme süresi boyunca kullanım hakkına sahip olduğu gayrimenkulü sözleşme süresi sonunda finansal kiralama şirketinden satın alması durumunda söz konusu olmaktadır.
492 sayılı Harçlar Kanunu gereği gayrimenkul satışlarında tapu harcı ödenmesi gerekmekle beraber, satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır. (6361 sayılı Kanun md. 37/2)
Satıp geri kiralama yöntemiyle yapılan kiralamada, sözleşme süresi sonunda kiracının gayrimenkulün mülkiyetini alması durumunda ise ikinci satış gerçekleşmiş olacaktır. Söz konusu satış işleminde daha düşük oranda tapu harcı ödenmesi imkanı sağlanmıştır. Gayrimenkullere ilişkin sat ve geri kirala yöntemiyle yapılan finansal kiralama işlemlerinde, finansal kiralama şirketinin kiraya verilen gayrimenkulü, satın almış olduğu kiracıya tekrar satması durumunda tapu harcının binde 3,96 oranında uygulanması gerekmektedir. (6361 sayılı Kanun md. 51/1)
c) Katma Değer Vergisi İstisnası
6361 sayılı Kanun kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile;
· Kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması,
· Taşınmazların finansal kiralama şirketi tarafından, satan kişilere kiralanması,
· Taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresinin sonunda finansal kiralama şirketi tarafından tekrar devralındığı kişilere (kiracıya) devri işlemleri,
katma değer vergisinden istisna edilmiştir. (3065 sayılı Kanun md. 17/4-y)
Burada dikkat edilmesi gereken söz konusu KDV istisnasının kısmi istisna niteliğinde olmasıdır. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 30. maddesine göre “vergiye tabi olmayan veya vergiden istisna edilmiş bulunan malların teslimi ve hizmet ifası ile ilgili alış vesikalarında gösterilen veya bu mal ve hizmetlerin maliyetleri içinde yer alan katma değer vergisi” mükelleflerin vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden indirilemez. Katma Değer Vergisi Kanunu uyarınca, indirim konusu yapılamayan bu KDV gelir ve kurumlar vergisi matrahlarının tespitinde doğrudan gider unsuru olarak dikkate alınır.
Yukarıdaki paragrafta belirtilen nedenden dolayı, gayrimenkulü elinde bulunduran ve satıp geri kiralama yöntemiyle aynı gayrimenkulü finansal kiralama şirketinden kiralayan kiracı tarafından, gayrimenkulün alımı ya da inşası nedeniyle katlanılan maliyetlere ilişkin yüklenilen katma değer vergisinin indirim konusu yapılmaması gerekmektedir. Kiracı tarafından gayrimenkulün ilk alımında ya da inşasında yüklenilen KDV’lerin geçmişte indirim konusu yapılmış olması durumunda ise, ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV’ye ilave edilmek suretiyle düzeltilmesi ve gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınması gerekmektedir.
Taşınmaz ticaret ve/veya kiralamasıyla uğraşan işletmelerde, ellerindeki gayrimenkulleri satıp geri kiralama yöntemiyle finansal kiralamaya konu ettiklerinde yukarıda belirtilen KDV istisnası hükmünden faydalanabileceklerdir.
d) Kurumlar Vergisi İstisnası
Kuramların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Söz konusu istisnadan yararlanabilmek için, satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Öte yandan, taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kuramların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışında kalmaktadır. (5020 sayılı KVK md. 5/1-e)
6495 sayılı Kanun ile satıp geri kiralama işlemlerine kurumlar vergisi istisnası getirilmektedir. Buna göre; 6361 sayılı Kanun kapsamında taşınmazların geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla finansal kiralama şirketlerine satışı ile bu taşınmazların finansal kiralama şirketlerince tekrar devralındığı kurama satışından doğan kazançların tamamı kurumlar vergisinden istisna olacak ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl aktifte bulunma şartı aranmayacaktır. (5020 sayılı KVK md. 5/1-e)
Yapılan bu düzenleme ile;
· Gayrimenkullerin geri kiralama amacıyla finansal kiralama şirketlerine satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
· Finansal kiralama şirketlerince gayrimenkullerin devralındığı şirkete satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
· Kurumlar vergisi istisnası gayrimenkulün satışından doğan kazancı tamamına (% 100’üne) uygulanacaktır.
· İstisna uygulamasında gayrimenkullerin 2 yıl aktifte bulundurma şartı aranmayacaktır.
Kurumlar vergisi istisnasında dikkat edilmesi gereken konu; bu istisnanın şirketlerin kendi kullanımında bulunan gayrimenkullerin sat geri kirala işlemine konu edilmesi durumunda geçerli olacağıdır. Yoksa taşınmazın ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışından elde ettikleri kazançlar bu istisna kapsamı dışındadır.
4. Değerlendirme
Yapılan düzenlemeler ile işletmelerin aktiflerinde kayıtlı bulunan işletme kullanımındaki gayrimenkullerini sat ve geri kirala işlemini tabi tutmaları durumunda kurumlar vergisi, katma değer vergisi, damga vergisi ve tapu harcı açısından önemli istisnalar getirilmiştir. Bu ise işletme sermayesi ihtiyacı bulunan KOBİ’lerin bilançolarında kayıtlı bulunan gayrimenkullerini sat ve geri kirala yönteminde kullanarak hem nakit sorunlarını giderme hem de vergisel avantaj sağlamalarının yolunu açacaktır.
Henüz yorum yapılmadı,
İlk Yorum yapan siz olun...
|
|
Avrupa’nın en büyük otomobil…
Almanya, Avusturya ve İsviçre’nin önde gelen…
02:47 - 24 Nisan 2023
Visa’dan daha sürdürülebilir…
Visa’nın Avrupa genelinde 8.000 tüketici ve…
02:44 - 24 Nisan 2023
“Kısa dönem araç kiralamaya…
Araç kiralama sektörünün yenilikçi markası…
02:36 - 24 Nisan 2023
Tüm zorlu koşullara rağmen…
Küresel tedarik zorlukları ve yüksek oranlı…
02:24 - 24 Nisan 2023
Elektronik sertifika sayısı…
Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu (BTK)…
02:16 - 24 Nisan 2023
